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徐水区施行“限房价竞地价,限地价竞房价”
类型:热点关注  日期:2017-08-01  浏览:645 次  评论:查看评论

摘要:7月27日,徐水区土地委员会召开2017年第二次全体会议,会上,审议修订了土委会工作规则,调整了土委会成员,以无记名投票方式,全票通过了41宗拟供应的国有建设用地事项。会议议定,依据《保定市徐水区人民政府关于对国有建设用地使用权(房地产项目)挂牌出让实行“双限双竞”的实施办法》(徐政办[2017]78号)规定,今后我区房地产项目用地挂牌出让采取“限房价竞地价,限地价竞房价”的“双限双竞”出让方式。
此次会议议定的13宗住宅用地,除1宗为园区返迁房不适用外,其余12宗均采用“双限双竞”出让方式,其中:区重点农业示范园区(漕河镇)3宗住宅用地依据园区规划统一建设,并配备一定比例园区配套和职工住房,土地挂牌起始价203.47万元/亩,最高限价303.87万元/亩,商品房销售价格均价上限8000元/平方米,下限6790元/平方米;城区(铁路东)6宗二级地分别为土地挂牌起始价189.32-251.85万元/亩,最高限价306.38-398.25万元/亩,商品房销售价格均价上限7000元/平方米,下限5800-5920元/平方米;城区(铁路西)3宗三级地分别为土地挂牌起始价170.68-185.61万元/亩,最高限价279.48-294.41万元/亩,商品房销售价格均价上限6500元/平方米,下限5530-5680元/平方米。

会议议定12宗采用“双限双竞”出让方式地块会议强调,此次国有建设用地使用权(房地产项目)挂牌出让实行“双限双竞”方式,是新时期全区土地交易方式的重大改革,是落实中央“房子是用来住的,不是用来炒的”重要精神,保障群众住房需求,保证国有资产不流失,保证企业合理利润的重要举措,是依法依规、公平公正公开原则的重要体现,相关部门要统一思想,高度重视,熟练掌握政策业务,严格操作程序,确保土地招拍挂依法依规组织进行。同时加强监管,严厉打击各种违反“双限双竞”规定,扰乱市场秩序的违法违规行为,切实维护正常的土地和房产交易秩序。
保定市徐水区人民政府 关于对国有建设用地使用权(房地产项目)挂牌出让实行“双限双竞”的实施办法
为落实中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”精神和省、市关于进一步加强雄安新区周边房地产市场调控的要求,引导我区房地产市场持续、平稳、健康发展,经区政府研究,决定对国有建设用地使用权(房地产项目)出让采用“限房价竞地价,限地价竞房价”的“双限双竞”出让方式,特制定本实施办法。
一、明确供地前的限制内容
(一) 宗地开发建设要符合城市规划,符合《建设项目规划条件》的控制要求,所开发房产项目要做到提升城市品位,住宅地块严格按控规建设对外沿街商业,设计好小区内部和沿街部分亮化,要体现外立面、建筑节能、社区用房、物业管理、公厕、垃圾站、绿化投资强度、公共区域装修等方面标准(具体细则由规划局制定)。一层和地上的车库计入容积率,不允许审批后加建。
(二) 对商品房销售价格(销售价格指均价,下同)实行政府指导价管理,在综合考虑土地整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本、项目管理费用、税费和利润等因素基础上测定商品房的销售价格(车库、车位、地下室不得与住宅搭售,对出售的车库车位地下室制定价格上限,不超过11万元/个)。
(三)商品住房用地按照宗地位置,在明确宗地规划条件的基础上,根据土地级别、区域位置、周边环境等情况,“一宗一议”合理确定土地挂牌起始价与最高限价、房屋销售价格上限与下限(在土地出让方案中明确)及土地出让底价(密封,在挂牌、竞价现场公开)。
土地出让挂牌起始价、出让底价以土地评估价为基础,综合考虑土地整理成本等因素;最高限价综合国家、省、市相关要求,结合我区近期土地出让市场价格等因素,由国土局提出初步建议,报区政府审定。
商品房销售价格上限综合省市相关要求、近期我区房产市场价格监测数据、评估数据、走向趋势及周边商品房售价等数据;价格下限综合土地出让价格、整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本、项目管理费用、税费和合理利润等数据,由住建、物价部门提出初步建议,报区政府审定。
二、土地竞买规则
(一) 土地出让先采取竞土地价格方式,若挂牌截止前无人再报价,且最高报价高于土地出让底价未超过最高限价,按价高者得的原则确定竞得人及成交价格,报价相同的以先提交报价单的为出价人;若挂牌截止前有人再报价,且最高报价高于土地出让底价未超过最高限价时,则转入现场竞价,按价高者得的原则确定竞得人及成交价格;挂牌或竞价环节中最高报价达到或超过土地最高限价时中止竞价,以土地最高限价为准,若只有一个土地竞买人认可接受时,则该报价人确定为竞得人、土地最高限价确定为成交价;若有两个及以上土地竞买人认可接受时,则转为竞房屋销售价格方式。
(二) 竞房屋销售价格环节中,凡接受土地最高限价的竞买人均可继续参加竞买。以政府确定的房屋销售价格上限为基准,向下竞房屋销售最高价格,房屋销售最高价格报价不低于政府确定的房屋销售价格下限(不含)时,按价低者得的原则确定竞得人及房屋销售最高价格;当房屋销售最高价格竞到政府确定的房屋销售价格下限时, 停止竞价,采取竞自持对外租赁商品房比例方式。
(三) 竞自持对外租赁商品住房比例环节中,房地产开发企业明确自持对外租赁商品住房比例,投报自持比例高者为竞得人。自持对外租赁商品住房取得不动产登记证书五年内不得以任何方式对外销售,租金价格由租赁双方依据市场水平共同商定。当有两个或两个以上的竞买人投报自持对外租赁商品住房面积比例为100%时,则转为竞人才安置住房配比。
(四)在竞人才安置住房配比环节中,开发企业须明确人才安置住房建设比例,人才安置住房建设比例高者为竞得人。人才安置住房由开发企业无偿为政府建设,产权归政府,由政府提供给我区建设需要的各类人才租住。
(五)在双向竞价期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,判定不成交。
(六)自然人或者联合体不得申请参加我区国有建设用地使用权房地产项目公开出让活动。对房地产开发企业在我区的竞地规模严格按照《河北省城市房地产开发经营管理规定》(河北省人民政府令[2004]第3号)执行。
三、签订土地出让合同
国土部门与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》,明确土地转让条件、出让地价、房屋销售价格上限、容积率、建筑密度、绿地率、项目开竣工时间、配建要求等规划、建设、土地使用条件以及相应的违约责任。
四、加快审批建设进度
(一)开发企业须在土地交付之日起1年内开工建设,自开工之日起3年内竣工。对因企业行为造成未动工开发满1年的,征缴土地闲置费;对因企业行为造成未动工开发满2年的,无偿收回闲置土地。
(二)开发企业取得建筑工程施工许可证后,因企业行为造成3个月内既不开工又不申请延期或者延期超过2次、6个月的,施工许可证自行废止。
(三)对取得土地手续的房地产开发项目,实施并联审批,开辟绿色通道,缩短办理时间,推进审批提速。
(四)住建、国土、执法等相关部门要加强批后监管,对开发企业开工情况进行督导检查,未及时开工的列入重点监管对象。
五、加强建设监管
(一)规划部门依据国家相关法律法规,严格审查规划设计方案,确保符合土地出让合同规定的条件,体现周边区域的现状或规划,与周边环境相协调。规划、执法部门监督房地产开发企业严格按审定的规划设计方案施工,严格依法查处不按规划设计方案施工的行为。
(二) 住建部门依据国家相关法律法规,对工程质量全程监管,对施工材料的标准严格把关,确保施工标准、工程质量不降低。依据绿化方案的审查标准,对项目绿化工程实施监督管理,严格落实小区的绿化、景观(含外景、夜景)、市政设施及公共服务设施建设。严格依法查处开发企业在建设阶段偷工减料、不按程序违法施工等行 为。
(三)对房屋质量进行额外担保,开发企业出具建设工程总投资5%的质量担保函,竣工验收后撤销。
六、严格销售管理
(一)房地产开发企业在参加土地出让前,须提供诚信经营承诺书,承诺严格遵守本规定,承诺书与成交公示一并公开。
(二) 商品房经营者在办理商品房住房预售许可证或现售备案手续前,对全部房源、允许出售的车库车位须向价格主管部门进行一次性价格(一房一车库车位一价)备案,不符合限价要求的,价格主管部门不予备案。销售方案中的申报价格与核定的价格不符的,住建部门不予办理商品房销售许可。商品房经营者在取得预售许可证或办 理现售备案后要在10日内一次性公开全部销售房源、每套房屋价格,每个车库、车位价格。销售过程中应在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表和价格手册,有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式明码标价。严禁通过装修、提高车库车位价格等方式变相提高商品房销售价格,不得以任何名义收取额外的房价款。
(三)按精 装修交房的项目或房产,开发企业需按照装修标准和档次核定装修单价向政府备案,相关部门审核通过并经公示后,可计入房屋销售价格。
(四)新建商品房销售对象必须为个人,禁止以团购、委托分销等形式出售给企业或团体。
(五) 新建商品房必须实行销售网上管理制度。区政府组织住建等相关部门向开发企业或商品房销售单位派驻现场网签工作人员,实行即销即备。开发企业与购房人签订购房合同,必须通过商品房销售网上管理系统,如果实际销售价格超过核定的最高销售价格,不予签订《商品房买卖合同》。严格落实购房实名制,购房人必须与专用 账户缴款人、预订协议预定人、预(出)售合同购买人、预备登记预购人保持一致,认购后不得增加、减少、更改购房姓名,购房人姓名不一致的,房管部门不予办理网签备案等交易手续。
(六)房地产开发企业、代理销售企业、房地产经纪机构、相关管理机构工作人员不得以各种方式炒卖房号,不得为他人违规转让期房提供便利和经纪服务。
(七) 新建商品房实行预售资金专用账户管理。商品房经营者在取得商品房住房预售许可证前,将专用账户报住建部门备案监管。所有购房资金必须存入专用账户。购房者凭专用账户缴款凭证和购房合同到住建部门办理网签手续。凡未经专用账户交易或超出房屋销售价格交易的行为,不受政府保护,住建部门不予办理商品房合同网签备案。
(八) 区内实行本新政后获取土地的商品住房在取得不动产证书后五年内不准交易。未办理预售许可证楼盘在办理预售许可证或现售备案手续时,其房屋售价不得超过同期同地段实施本政策的商品房价格。严格执行我区住房限购政策。否则住建部门不予办理网签手续,政府不予承认、不予保护。
(九)公安部门对未取得《国有土地使用权证》或《建设工程规划许可证》的房地产开发项目违法销售住房,以及房地产开发项目“一房多卖”的,属非法集资、合同诈骗行为,依法立案查处。价格主管部门对房地产开发企业不执行限价商品住房销售价格和明码标价规定的价格违法行为,依法进行查处。住建部门对已取得《国有土地使用权证》和《建设工程规划许可证》、未取得《商品房预售许可证》,以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预付款性质的费用进行销售的违法预售行为,依法进行查处。对具备预售条件的楼盘,强化价格备案管理,明码标价,严厉打击不按备案价格销售、随意涨价、哄抬房价、价外加价、销售合同价格与所收房款不符等违法销售行为。
(十)对擅自降低或不执行规定住房建设标准,损害购房群众利益的房地产开发企业,由住建部门牵头,联合相关部门,按规定予以查处。对不遵守国家、省、市法律法规和我区商品房限购规定,擅自抬高房价的房地产开发企业,给予其宗地出让金总额5%的罚款;情节严重的列入“黑名单”,禁止其今后参与我区房地产开发。对不遵守规定要求,擅自抬高房价的房地产销售或中介机构,由住建部门牵头取缔。
本意见自发布之日起实施,除遇国家、省、市政策重大调整和不可抗力因素外,本政策长期执行。未尽事宜以细则补充,区政府办公室负责解释。
 
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