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政策依据:2016年2月22日,财政部、国家税务总局和住房城乡建设部三部门联合下发了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。
2016年2月26日,河北省人民政府印发《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》的通知。那么,现在在房地产交易环节,各个税种具体是如何缴纳的呢?可能很多人依旧不是很清楚,下面,我们先对一般的房产买卖进行简单的分析(以下分析只针对河北省)。
(一)房屋买卖
(1)一手房
对于购买一手房来说,买方需要在税务机关缴纳的税种只涉及到了契税和印花税两个税种。
契税方面,根据政策新规定,不再区分普通住房和非普通住房,只以90平米为界限。90平米以下(含90平米),家庭唯一住房及第二套改善性住房,契税减按1%;90平米以上,家庭唯一住房,契税减按1.5%;家庭第二套改善性住房,契税减按2%。印花税方面,《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号 )第二条规定“对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”
因此,买方在办理购房手续时,具体缴纳税款情况见下图:
 
 

附注:以上政策适用于河北省地区,上述所称家庭唯一住房中,家庭的范围包括购房人、配偶以及未成年子女
(2)二手房
个人购买二手房,缴纳税费的情况相对于一手房来说要复杂一些。因为,这笔交易不仅仅会涉及到买方缴纳的契税和印花税,还会涉及到卖方缴纳的营业税、个人所得税、土地增值税、印花税以及城建税和两费。
营业税方面,新政提出,“个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。”将原来个人转让2年以上(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税的规定调整为免征。
个人所得税方面,通知中明确指出,对不能提供原始凭证的,征收定率由3%调整为1%。而对于能够提供原始凭证,则按照20%差额计征个人所得税。
土地增值税方面,根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定:“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”
具体缴纳税款情况见下图:
附注:
①如果卖方转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,免征个人所得税。
②上述所称购房时间,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。
③上述所称家庭唯一住房,家庭的范围包括购房人、配偶以及未成年子女
分析完了一般情况,我们再来看特殊情况:
(二)房屋赠与
1、非直系亲属之间的赠与,视同买卖。
2、直系亲属之间的赠与,
营业税方面,根据《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009]111号)第二条规定,个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:
①离婚财产分割;
②无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
③无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
④房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
个人所得税方面,根据《财政部国家税务总局 关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第一条规定,以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:
①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
③房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
具体缴纳税款情况,见下图:
(三)房屋继承
房屋继承分为法定继承和非法定继承。
契税方面,根据国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》【国税函[2004]1036号】的规定,
1、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。
2、按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。
印花税方面,另根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》第五条规定:“条例第二条所说的产权转移书据,是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。”因此,法定继承人、非法定继承人均需缴纳印花税。
具体缴纳税款情况,见下图:
(四)夫妻之间房屋权属变更
契税方面,根据财政部、国家税务总局发布的《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》,在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。
印花税方面,2012年2月20日,国税总局纳税服务司就纳税咨询热点问题作出解答,明确夫妻婚前财产婚后加名无需缴纳印花税。根据《婚姻法》规定,婚后约定一方的财产可以变为共同财产,所以夫妻婚前财产,婚后加名,是夫妻之间关于财产的一种处分行为,是夫妻之间对财产关系作出的一个约定,并不代表产权的变更,不是一般意义上所讲的普通的赠与关系。因此,按照现行规定,不属于《印花税暂行条例施行细则》第五条规定的征税范围,不需要缴纳印花税。
因此,夫妻之间房屋权属变更,不需要缴纳税费。
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